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租務知多點 (二)

租屋應該搵邊個?權益等都需要清楚!

租務放眼睇

雖然樓市暢旺吸引大多市民入市,但租盤方便吸引力亦不減。年輕人想嘗試獨立生活、父母為子女揀選校網而搬遷、裝修時段租樓暫住……這些可會是你和你一家正在面對的問題?究竟作為租客,面對繁瑣的租務問題有什麼意當心注意?以下為你一一解答。



有意尋找租住單位,有什麼途徑?



街招、親朋戚友口耳相傳都是途徑之一,卻不盡可靠,在沒有中介人的情況下,租客往往須親自應付許多問題,既麻煩亦容易誤墮陷阱。較可靠和常見的途徑有以下兩項:



(1)地產代理:找有信譽的持牌地產代理協助物識切合自己家庭需要的單位,是較理想的做法。地產代理對每區的樓市環境及租務條例有相關認識,較能按租客的條件推介單位,如地區位置、環境質素、樓宇新舊、單位面積、會所設施、傢俬家電設備等等,針對性地配合租客的個別要求。四百呎的單位租金約$5,000-$6,000。地產商一般會收第一個月租金的50%作為佣金。



(2)酒店式住宅:同樣可透過地產商轉介,自行Walk in登記亦十分方便。租住酒店式住宅的好處是以月租為單位,租期較有彈性,而且家電設備定必齊全,已包水、電、煤等開支。缺點是未必具備明火煮食等設施(甚或沒有廚房),租金亦較昂貴。



租期長短有沒有彈性?



租期之長短可由業主與租客雙方訂定,而正常的「起租點」為一年,一般以「一年死約;一年生約」的形式進行。



死約(固定合約) 在固定合約的限期內,業主與租客均受租約所管束,雙方須恪守租約內的承諾,在任何一方沒有違約的情況下不能隨便解約。



生約(浮動合約) 舊有的租務條例中規定,「死約」到期後租客有權選擇繼續或不繼續租住物業,業主無權作出干涉,意在保障租客的利益。但新修訂的租務條例則較為開放,在完成「死約」後,雙方均有權解約,自由度較大。



由於業主出租單位期間須承受風險,且透過地產商代理亦有佣金支出,故此以一年固定合約為基準,以符合業主的利益亦無可厚非。



租約確保了租客哪些權益?



租約載有業主及租客雙方協定的權利及責任,確保若租客按時繳交租金,便能享用單位的絕對使用權,甚至可以拒絕業主在租約期間闖入處所,或無故要求租客遷出。



基本設施的維修由誰負責?



租客和業主在訂定租約時,可自由決定哪方負責維修費。若租約沒有特別註明,在一般情況下單位的保養、維修是由租客承擔,例如水、電正常的消耗等。業主將負責大廈公眾地方,如樓宇外牆、室內及室外的喉管電線等維修開支。如業主向租客提供了傢俬及家電產品,由於租客是直接的使用者,若有人為損壞(非自然耗損)便須自行負責。租客既有權享用設備,亦有義務小心使用。而差餉、地租和管理費等,一般由業主支負,租客無須擔心。



租約應符合哪些要求?



口頭協議也具備法律效用,但為免爭執,最好還是簽訂書面租約,對保障雙方權益都有幫助。租客可找地產代理協助,亦可與業主私下簽訂租約。地產代理監管局已為地產代理商擬定標準的租約樣本,方便執行手續。若租約由業主與租客一起制定,租客宜就租約找律師給予意見,確定無誤。



任何租約在簽訂後,均應盡快到印花稅署加蓋印花,俗稱「打厘印」,住宅物業只須付數百元即可。「打厘印」有什麼用呢?目的是日後若業主與租客之間有任何糾紛,須鬧上法庭,屆時只有蓋了印花的租約才會被接納作有法律效力的文件,否則便不合格,無法呈堂成為證據。沒訴訟由自可,若興訴訟想上呈租約作證,便須先補打厘印,更須繳付逾期罰款,動輒是原額的十倍以上!因此為求保障,千萬不要疏忽這項程序。



業主是否必須在租客簽訂文件前,讓租客實地視察單位?



法例並沒有要求業主必須讓租客在入住前到場視察單位。若單位早已租了給其他租客,而租期未滿,現任租客尚未遷出,單位的使用權仍在現任租客一方,他有權拒絕業主帶其他人到訪該單位。若遇上此情況,租客有責任考慮清楚是否租住該單位,因為若簽約後發現單位有問題,責任便不在業主一方,而在租客一方,到時想單方面解約便要負上責任。既然如此,還是選一些可讓你到現場視察的單位是較可取的做法。



單身女子和一家大小租樓,各自有什麼需要注意?



單身女子:應著眼於「自身安全」的層面,若資金許可,租住有保安服務的屋苑(相對於單幢唐樓而言)就最合適。

一家大小:著重社區環境與配套,如購物商場、娛樂設施等,最重要是所屬校網內的中、小學名單是否合自己心水,才能成為自己與孩子的安樂窩。



TEXT | 資料提供:美聯集團美孚六期分行